Techado de cocheras

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El caso en análisis es una solicitud de un propietario para techar una cochera definida dentro del reglamento como unidad complementaria.

Aduce el propietario, que ya existen en el edificio otras cocheras que se encuentran cubiertas (así se vendieron cuando construyeron en edificio).

En principio, definiré el concepto de unidad complementaria. Son espacios que tienen por objeto servir a las unidades funcionales adicionándoles a éstas la posibilidad de un mejor aprovechamiento y confort, por su naturaleza éstas no pueden ser enajenadas, ni embargadas, ni hipotecadas separadamente de las unidades funcionales a cada una de las cuales ellas sirven. Son una cosa al servicio de otra cosa. El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria no es propiamente de la persona que es dueña, sino que sólo puede ser ejercido por ella, en tanto sirve a las necesidades de la unidad funcional de la que es titular. (Consorcios, Bartolomé Orfila, pág. 44/45).

En atención a ello la unidad complementaria es integrativa de la unidad funcional y por ende goza de los mismos derechos que ésta. –la ley 13.512 mantiene en lo referente a las partes propias, todas la prerrogativas y facultades inherentes al dominio, con las restricciones impuestas por el régimen creado. Cám. Nac. Civil Sala C 16/7/1954 J:A 1954–. –El titular de la unidad funcional tiene el derecho de usar y gozar de las cosas propias con entera libertad, pero sujeto a la leyes que reglamentan su ejercicio, es decir, el reglamento de copropiedad que rige la vida comunitaria a la que pertenece y la Ley 13.512. En las unidades privativas se pueden hacer agregados o modificaciones, pero cuando con ello se llega a afectar una parte común...no cabe prescindir de la autorización de lo propietarios. Cam 1ra. Civ y Com Mar del Plata Sala 2d. 14/1075 JA II síntesis–. –La distinción entre cosas propias y comunes es muy artificiosa, porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado por cosas comunes Cam Nac Civ Sala L 17/7/92 Cons Carlos Calvo 2251 C/Sebastiani Francisco–.

Dentro del sistema de la propiedad horizontal, las restricciones y los límites impuestos al titular de la unidad funcional tiene como finalidad bregar por la existencia de una armoniosa y pacífica convivencia consorcial a la vez que la de asegurar un buen funcionamiento de las relaciones entre los distintos consorcistas –sin aquellas restricciones sería imposible concebir la existencia misma del sistema (Mariani de Vidal M. Curso cit. pág. 44). Conforme lo normado por el art. 5, el copropietario puede, dentro de su propio piso o departamento (incluimos en este concepto la unidad complementaria) todas las innovaciones o mejoras que considere conveniente siempre que no afecten, entre otras, las partes comunes del edificio. Es por ello que el propietario no puede, de ningún modo, cambiar la forma del mismo con agregados no previstos en el plano final aprobado, salvo autorización expresa en una asamblea convocada al efecto.

El segundo párrafo del art. 5 incluye el concepto de la prohibición de alterar estéticamente al edificio, –La unidad estética que constituye el edificio representa un valor digno de ser protegido y que se refleja patrimonialmente en el valor de cada una de la unidades, por lo cual su alteración cae bajo la sanción del art. 5 “in fine” de la ley– (Laquis M:A: Flah Lyla cit. pág. 577).

Este concepto es muy subjetivo y ante una alteración realizada por un propietario, es decir alterando la parte común con alguna modificación, los jueces podrían ponderar, en cada cuestión particular, las circunstancias del caso. La cuestión a ser analizada para saber si la modificación alteró parte comunes del edificio, es la del destino del inmueble edificado y el cumplimiento a las normativas municipales vigentes.

Una colocación de un aire acondicionado en la fachada del edificio no estaría dentro del concepto de alteración de cosa común, no así un cerramiento de un balcón o el techado de la unidad complementaria –cochera– que sí estaría alterando la estética. Distinto es el caso de que el consorcio preste su consentimiento, entonces sería válida. La mayoría de los reglamentos para este tipo de cuestiones exige la unanimidad de los propietarios ya que estaríamos en el caso de autorizar una realización de una obra nueva en una parte común. (art. 7, Ley 13.512 2°. párrafo –Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios–).

Y por último, restaría solamente definir el concepto de obra nueva: –son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan en las partes comunes que pueden alterar la parte sustancial del edificio. El art. 7 de la Ley 13.512 las contempla y para su realización se requiere la unanimidad (Conf. Humpreys Ethel Propiedad Horizontal: demolición de la obra nueva realizada sobre partes comunes. Lexis Nexis del 8/1/03)–.

–La obra nueva que debe realizarse con la autorización de todos los copropietarios es aquella de tal importancia que altere sustancialmente la concepción originaria y no las simples innovaciones, las que no están aludidas en el art. 7 de la Ley 13.512 (Cáma Nac. Civi Sala H 7/3/1977 Beroa Alberto c/ Quintero Dora)–.

Para poder cambiar el status de cochera descubierta y poder techarla habrá que realizar todos los pasos administrativos para proceder a la reforma del reglamento.

Texto completoLey 13.512.

Fuente: Diana C. Sevitz

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